Crise immobilière : pourquoi les ventes de logements neufs s’effondrent-elles ?

Le marché immobilier français traverse une période particulièrement difficile. En 2024, seulement 59 000 nouveaux logements ont été mis en vente, un chiffre bien en deçà des attentes et de la norme des dernières années. Cette baisse, de l’ordre de 50 % par rapport à la normale, reflète une crise prolongée dans le secteur de l’immobilier neuf.

En 2024, les promoteurs immobiliers ont mis en vente seulement 59 000 logements. Ce chiffre est largement inférieur à celui de 2022, où près de 120 000 logements avaient été commercialisés. C’est également une baisse significative par rapport à la moyenne de 125 500 logements mis en vente chaque année entre 2017 et 2022. Cette chute de l’offre est directement liée à plusieurs facteurs économiques qui impactent le marché immobilier.

En 2024, les promoteurs ont produit et mis en vente 59 000 nouveaux logements, soit moitié moins que deux ans auparavant. Cette baisse illustre de nouveau la grave crise qui secoue l’immobilier neuf. Hors année du Covid, environ 125 500 logements ont été mis en vente par an en moyenne entre 2017 et 2022. En 2024, ce chiffre n’atteint plus que 59 014, soit 29 % de moins que l’année précédente et presque moitié moins qu’en 2022, selon les données publiées mercredi par le ministère de l’Aménagement du territoire.

Les particuliers ont réservé 67 906 nouveaux logements l’année passée, soit 5 % de moins qu’en 2023. Cette année était déjà catastrophique pour la production de nouveaux logements en raison de la hausse des coûts de construction et des taux d’intérêt. Ces facteurs ont bloqué les projets d’achat immobilier de nombreux ménages. Le nombre de réservations est près de 40 % inférieur au niveau de 2022, et est moitié moins élevé que le niveau moyen 2017-2022.

S’ajoutent 52 500 logements réservés par des bailleurs sociaux, des banques, ou autres investisseurs institutionnels l’année passée. Un chiffre un peu supérieur à celui de 2023, année au cours de laquelle des entreprises avaient tenté de compenser la baisse du nombre d’acheteurs particuliers pour les promoteurs. Au quatrième trimestre, les institutionnels, et en particulier les bailleurs sociaux, ont nettement freiné leurs réservations (10 055 logements), de 25 % par rapport au trimestre précédent.

« 2024 est la pire année depuis plus de 50 ans et le début de nos statistiques », a réagi auprès de l’AFP Pascal Boulanger, président de la Fédération des promoteurs immobiliers. « La crise a nourri la crise : comme on ne vendait pas, on n’a pas produit de nouveaux logements, donc on n’a pas acheté de terrains et on a moins de collaborateurs », poursuit-il.

Optimiste pour 2025, M. Boulanger s’inquiète néanmoins du redémarrage « de la machine » qui pourrait provoquer des hausses de prix. En raison de salaires plus importants « pour faire revenir les 5 000 collaborateurs qui ont quitté le métier » et de surenchères sur les terrains à vendre si tous les promoteurs se remettent « tous à acheter du foncier ».

Au quatrième trimestre, le prix moyen au mètre carré des appartements neufs commercialisés a été de 4 756 euros, en légère hausse de 0,5 %, par rapport au trimestre précédent. Le nombre de nouveaux logements commercialisés entre octobre et décembre a légèrement rebondi de 6,4 % par rapport au trimestre précédent, à 14 335. Les réservations de logements par des individus ont reculé de 4,2 % au dernier trimestre, par rapport au précédent, à 17 122.

Le nombre de maisons réservées a de nouveau baissé au dernier trimestre et est tombé à un nouveau plus bas depuis au moins 2019. Le stock de logements proposés à la vente, qui atteint un plus haut au milieu de l’année 2023, se résorbe très lentement : 117 472 logements étaient disponibles au dernier trimestre, soit 3 % de moins que lors des trois mois précédents.

« On a plein de stock car on n’a plus du tout de réservations, mais si les réservations reprennent à une vitesse normale, on a deux fois moins d’offres que lors d’une année normale », souligne M. Boulanger. Les mesures inscrites dans le budget 2025 de l’Etat pourraient relancer l’achat de logements chez les particuliers, selon le porte-parole des promoteurs, même s’il ne s’attend pas à « atteindre des sommets en 2025 ».

« Il faudra entre deux et trois ans pour remettre la machine en route », prévient Pascal Boulanger. Sur le territoire, les zones les plus tendues en matière de logements disponibles (Paris, une grande partie de l’Île-de-France, la Côte d’Azur et la zone frontalière avec la Suisse) ont concentré 50,7 % des réservations et 47,2 % des mises en vente comptabilisées au quatrième trimestre.

Les autres grandes agglomérations de plus de 250 000 habitants ont représenté 40,4 % des réservations et 39,4 % des mises en vente. Fin janvier, le ministère de l’Aménagement du territoire indiquait que 330 400 logements ont été autorisés à la construction en 2024, et 263 100 ont été mis en chantier, des chiffres inférieurs d’environ un tiers à ceux de l’année précédant la crise sanitaire.

La situation est particulièrement préoccupante pour les primo-accédants, qui se retrouvent dans une position délicate avec une offre limitée et une accessibilité financière de plus en plus restreinte. Cette baisse du nombre de logements neufs est perçue par les experts comme un indicateur alarmant d’une crise qui risque de durer plusieurs années. Malgré cette baisse de l’offre, les réservations de logements par les particuliers n’ont pas chuté autant, bien que l’on constate une baisse de 5 % par rapport à 2023. En 2024, 67 906 logements ont été réservés, un chiffre qui reste inférieur de près de 40 % par rapport à 2022.

La hausse des coûts de construction et des taux d’intérêt a fortement refroidi les projets d’achat immobilier, obligeant ainsi de nombreux ménages à reporter leurs projets ou à revoir leurs ambitions à la baisse. Cette situation met en lumière un décalage croissant entre l’offre et la demande, qui ne fait qu’aggraver la crise du logement. Les investisseurs institutionnels (bailleurs sociaux, banques, etc.) ont également contribué à maintenir une certaine dynamique, avec 52 500 logements réservés en 2024, légèrement plus qu’en 2023. Toutefois, même ces acteurs ont réduit leurs réservations, notamment au quatrième trimestre, ce qui suggère une prudence accrue face à un marché incertain.

Les promoteurs immobiliers sont confrontés à un double défi : d’une part, une réduction de la demande de logements neufs et, d’autre part, une augmentation des coûts qui pénalise leur rentabilité. Les frais de construction ont considérablement augmenté, notamment à cause de la hausse des prix des matériaux et de la pénurie de main-d’œuvre qualifiée. Ces difficultés ont conduit de nombreux promoteurs à réduire leur production, en raison de la rentabilité incertaine de nouveaux projets.

En 2024, la France a autorisé la construction de 330 400 logements, mais seulement 263 100 ont été effectivement lancés, une baisse d’environ un tiers par rapport à l’année précédente. Le stock de logements disponibles reste élevé, mais les réservations stagnent, créant une impasse dans la production et la commercialisation des logements neufs. La relance de la machine semble désormais plus incertaine, avec des perspectives de hausses de prix à la clé si l’offre demeure insuffisante.

Bien que la situation actuelle soit préoccupante, des signes d’optimisme pointent à l’horizon. Les mesures gouvernementales, notamment celles inscrites dans le budget 2025, pourraient jouer un rôle clé pour redynamiser la demande. Cependant, les experts prévoient qu’il faudra entre deux et trois ans pour que le marché retrouve un équilibre, avec une reprise graduelle de la production de logements et une stabilisation des prix. Le redémarrage de l’immobilier neuf pourrait s’accompagner de tensions sur les prix des terrains et des salaires dans le secteur, notamment pour attirer les 5 000 collaborateurs qui ont quitté l’industrie ces dernières années. Ainsi, même si le secteur semble prêt à repartir, les consommateurs devront se préparer à une période de transition difficile, marquée par des prix plus élevés et des difficultés d’accès au logement. Source

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